ΑΠ 1296/2006
 Περιεχόμενα |  Προηγούμενο |  Επόμενο |
|
Αριθμός 1296/2006
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
A' Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ιωάννη Βερέτσο, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (λόγω κωλύματος του Αντιπροέδρου), Χρήστο Γεωργαντόπουλο, Βασίλειο Ρήγα, Ιωάννη Παπανικολάου και Δημήτριο Κανελλόπουλο, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 05-12-2005, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Γιαννέλη, για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) Υπό εκκαθάριση ετερόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία __________, που εδρεύει στο Πικέρμι Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, 2) __________ και 3) __________, κατοίκων Πικερμίου Αττικής. Παραστάθηκε ο 2ος ατομικά και ως εκκαθαριστής της 1ης με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Απόστολο Γεωργιάδη και η 3η εκπροσωπήθηκε από τον ίδιο παραπάνω πληρεξούσιο δικηγόρο.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) __________ και 2) __________, κατοίκων Αθηνών, οι οποίοι δεν παραστάθηκαν στο ακροατήριο.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-03-1995 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 12538/1995 προδικαστική, 6483/2000 οριστική του ίδιου δικαστηρίου και 6018/2003 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας αποφάσεως ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 16-03-2004 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της αιτήσεως αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκαν μόνον οι αναιρεσείοντες, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Δημήτριος Κανελλόπουλος ανάγνωσε την από 15-04-2005 έκθεση του αποχωρήσαντος ήδη από την υπηρεσία Αρεοπαγίτη Ελευθέριου Τσακόπουλου, με την οποία εισηγήθηκε την αναίρεση της αποφάσεως. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
Σκέφτηκε σύμφωνα με το νόμο
I. Από τις εκθέσεις επιδόσεως 1754Β/25-05-2004 και 1753Β/25-05-2004 της δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Αθηνών Ουρανίας Δημητρακοπούλου, τις οποίες επικαλούνται και προσκομίζουν οι αναιρεσείοντες που επισπεύδουν τη συζήτηση της υπό κρίση από 16-03-2004 αίτησης αναίρεσης, προκύπτει ότι ακριβές αντίγραφο της αίτησης αυτής, στο τέλος της οποίας είναι συνημμένη η πράξη, με την οποία δικάσιμος για τη συζήτησή της ορίστηκε η 20-12-2004, επιδόθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα στους δύο αναιρεσίβλητους, με κλήση προς αυτούς για να παραστούν κατά τη συζήτηση της αναίρεσης, κατά την ορισθείσα πιο πάνω αρχική δικάσιμο. Κατ' αυτήν, η συζήτηση της αναίρεσης, με σχετική επισημείωση στο οικείο πινάκιο, αναβλήθηκε για τις 18-04-2005, οπότε όμως, κατά τον ίδιο τρόπο, αναβλήθηκε και πάλιν η συζήτησή της για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης. Κατά τη νέα αυτή μετ' αναβολή δικάσιμο και κατά την εκφώνηση της υποθέσεως στη σειρά της από το οικείο πινάκιο, οι αναιρεσίβλητοι δεν εμφανίστηκαν, ούτε εκπροσωπήθηκαν με δήλωση πληρεξούσιου δικηγόρου τους κατά τα άρθρα 242 παράγραφος 2 και 573 παράγραφος 1 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Όμως, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του άρθρου 226 παράγραφος 4 εδάφια β' και γ' του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που εφαρμόζεται και στην αναιρετική διαδικασία (άρθρο 575 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), αφού οι απολειπόμενοι αναιρεσίβλητοι είχαν νομίμως κλητευθεί για να παραστούν κατά τη πιο πάνω αρχική δικάσιμο, δεν χρειάζονταν νέα κλήση τους, δοθέντος ότι η καθιερούμενη από το πιο πάνω άρθρο 226 παράγραφος 4 εδάφια β' και γ' του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας πλασματική κλήτευση του διαδίκου ισχύει, όχι μόνο για την πρώτη χορηγούμενη αναβολή, αλλά και για τις τυχόν, έστω παρά την απαγόρευση του νόμου, διαδοχικές αναβολές (ΑΠ 566/1994) και επομένως πρέπει, παρά την απουσία των αναιρεσιβλήτων να προχωρήσει η συζήτηση της αναίρεσης (άρθρο 576 παράγραφος 2 εδάφια α' και γ' του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας).
ΙΙ. Το άρθρο 29 του νόμου 1337/1983 ορίζει, μεταξύ άλλων, τα εξής:
{1. Με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται με πρόταση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος ορίζονται οι πόλεις και οικισμοί γύρω από τα όρια των οποίων καθορίζεται Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ). Με τα προεδρικά διατάγματα αυτά καθορίζεται και το πλάτος των Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση οικισμού ή θέσης τους ή προσδιορίζονται τα όρια της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου σε χάρτη κατάλληλης κλίμακας που δημοσιεύεται με σμίκρυνση μαζί με το προεδρικό διάταγμα. Το πλάτος της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου υπολογίζεται από τα αντίστοιχα ακραία όρια του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή του οικισμού προ του 1923. Με τα παραπάνω προεδρικά διατάγματα καθορίζονται κατά τη συγκεκριμένη περίπτωση οι όροι και περιορισμοί χρήσεως γης ή άλλοι όροι και περιορισμοί που επιβάλλονται μέσα στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και ιδιαίτερα το όριο εμβαδού κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση της γης.
4. Στις εκποιητικές δικαιοπραξίας για ακίνητα μέσα στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου επισυνάπτονται τα στοιχεία που αναφέρονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 5 του νόμου 651/1977. Δικαιοπραξίες που καταρτίζονται κατά παράβαση της απαγόρευσης κατατμήσεως κάτω από τα όρια που ορίζονται με το προεδρικό διάταγμα της παραγράφου 1 του άρθρου αυτού είναι άκυρες. Οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες, όσοι μεσολαβούν σε τέτοιες δικαιοπραξίες, οι συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες που συντάσσουν ή μεταγράφουν τέτοια συμβόλαια τιμωρούνται με τις ποινές της παραγράφου 8 του άρθρου 17 του νόμου αυτού.}
Με βάση την εξουσιοδοτική διάταξη του πιο πάνω άρθρου 29 του νόμου 1337/1983 εκδόθηκε το από 22-06-1983 προεδρικό διάταγμα (ΦΕΚ 284/Δ/1983), το άρθρο 1 του οποίου καθόρισε ως Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου ολόκληρη την περιοχή του Νομού Αττικής, η οποία βρίσκεται εκτός σχεδίου και εκτός των ορίων οικισμών που προϋπήρχαν του 1923 και όρισε ως κατώτατο όριο κατάτμησης γης μέσα στη ζώνη αυτή τα είκοσι στρέμματα. Η κατάτμηση, για την οποία κάνουν λόγο οι ανωτέρω διατάξεις, είναι πράξη διφυής και συντελείται αφενός μεν με την υλική διαίρεση του ακινήτου, δηλαδή με τον αποχωρισμό ενός τμήματός του, προκειμένου αυτό, από συστατικό, να καταστεί πράγμα αυτοτελές και αυθύπαρκτο και, αφετέρου, με τη μεταβίβαση της κυριότητας τού αποχωρισθέντος μέρους σε τρίτον. Η διαίρεση του ακινήτου γίνεται με τη χάραξη ορίων είτε επί του εδάφους, είτε επί σχεδιαγράμματος, μπορεί δε να συνοδεύεται και από αντίστοιχη δήλωση του κυρίου ενώπιον συμβολαιογράφου. Μόνη, όμως, η διαίρεση του πράγματος, ως πράξη υλική, ουδεμία μεταβολή επιφέρει στην έκταση ή τη φύση του δικαιώματος της κυριότητας, αν δεν ακολουθήσει και η μεταβίβαση του αποχωρισθέντος μέρους σε τρίτον. Έτσι, αν ο κύριος γηπέδου προβεί σε διαίρεσή του με δήλωση ενώπιον συμβολαιογράφου, η δήλωση αυτή δεν υποβάλλεται σε μεταγραφή, καθόσον δεν συνεπάγεται αλλοίωση κανενός εμπράγματου δικαιώματος και επομένως βρίσκεται έξω από το κανονιστικό πεδίο των άρθρων 369 και 1192 αριθμός 1 του Αστικού Κώδικα, αφού αυτός εξακολουθεί να είναι κύριος ενός ακινήτου, και όχι περισσότερων, ήτοι της αρχικής ιδιοκτησίας. Επομένως, χρόνος συντέλεσης της κατάτμησης είναι ο χρόνος που κατά τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα επέρχεται η μεταβίβαση του αποχωρισθέντος τμήματος στον τρίτο, δηλαδή εκείνος της μεταγραφής στο οικείο υποθηκοφυλακείο της σχετικής μεταβιβαστικής πράξεως (συμβολαιογραφικού εγγράφου). Τότε μόνο η ενώπιον συμβολαιογράφου σχετική μονομερής δήλωση του κυρίου του όλου ακινήτου έχει έννομα αποτελέσματα, όταν ρητώς προβλέπεται από το νόμο. Τούτο συμβαίνει στην περίπτωση οριζόντιας ή κάθετης διαίρεσης κτισμάτων, τα οποία, σύμφωνα με το άρθρο 948 του Αστικού Κώδικα, αποτελούν συστατικά του εδάφους.
Ειδικότερα, το άρθρο 14 του νόμου 3741/1929 ορίζει ότι η διά του παρόντος αναγνωριζομένη κατ' ορόφους ή διαμερίσματα τούτων διηρημένη ιδιοκτησία, χωρεί μόνον εφ' όσον υπάρξει περί αυτής ρητή συμφωνία ή πράξις τελευταίας βουλήσεως. Υπό τη διατύπωση αυτή, εμμέσως πλην σαφώς, ο νόμος 3741/1929 απέκλειε τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Το καθεστώς αυτό μετέβαλε η διάταξη του άρθρου 1002 του Αστικού Κώδικα, η οποία ορίζει, ρητώς πλέον, ότι κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Όμοια λύση θεσπίζει και η διάταξη του άρθρου 2 του νομοθετικού διατάγματος 1024/1971 (με το άρθρο 1 παράγραφος 1 του οποίου επιτράπηκε ρητώς η σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας και επί περισσοτέρων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου), η οποία ορίζει ότι διηρημένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων των προβλεπομένων υπό του νόμου 3741/1929 ή του παρόντος, συνιστάται είτε δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου είτε δια συμβάσεως των τυχόν συγκυριών αυτού και η οποία έτσι επιτρέπει ρητώς και τη μονομερή εν ζωή δήλωση ως δικαιοπραξία ιδρυτική της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η μονομερής αυτή εν ζωή δήλωση του κυρίου του όλου ακινήτου είναι δικαιοπραξία διαθέσεως, επαγόμενη αλλοίωση της μέχρι τούδε συνήθους κυριότητας σε διηρημένες (χωριστές) κυριότητες, αποκτώμενες από αυτόν και συνεπώς υποβάλλεται, κατά τις διατάξεις των άρθρων 369, 1192 αριθμός 1, 1198 του Αστικού Κώδικα και 13 του νόμου 3741/1929, στο συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και σε μεταγραφή, για την αποφυγή δε κάθε διενέξεως πρέπει, όπως προκύπτει από το άρθρο 14 του νόμου 3741/1929, να είναι σαφής ότι το ακίνητο υποβάλλεται στο θεσμό της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
Εξάλλου, ως οικόπεδο, κατά την έννοια του πιο πάνω άρθρου 2 του νομοθετικού διατάγματος 1024/1971, νοείται το όλο ακίνητο, που περιλαμβάνει το έδαφος (οικόπεδο, γήπεδο, αγρός) μετά της επ' αυτού οικοδομής (ή οικοδομών), η οποία μπορεί να είναι κατασκευασμένη (οικοδόμημα, άρθρο 1 παράγραφος 1 του νόμου 3741/1929) ή απλώς μελετώμενη προς κατασκευή (άρθρο 10 παράγραφος 2 ίδιου νόμου) ή, άρα, ήδη κατασκευαζόμενη. Δεν ισχύουν όμως τα ανωτέρω και για μόνο το έδαφος, στο οποίο δεν υπάρχει οικοδομή κατασκευασμένη ή και μελετώμενη προς κατασκευή. Τούτο είναι συνεπές και προς την αντίστροφη περίπτωση της ενοποίησης ακινήτων, όπου, ο χαρακτήρας αυτών ως ενιαίου πράγματος δεν αποκλείεται από την πολλαπλότητα των κτητικών τίτλων, αλλά συμπίπτει με τα όρια της κυριότητας του εξουσιαστή. Έτσι, αν περισσότερα συνεχόμενα ακίνητα περιέλθουν στην κυριότητα ενός και του αυτού προσώπου (ή στη συγκυριότητα πολλών) θεωρούνται ως ενιαίο ακίνητο, χωρίς να ασκεί επιρροή το γεγονός ότι αυτά αποκτήθηκαν σε διαφορετικούς χρόνους και με διαφορετικούς τίτλους και χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δήλωση του κυρίου για την ενοποίησή τους. Δεν συνάγεται δε το αντίθετο από το άρθρο 1192 αριθμός 1 του Αστικού Κώδικα, που ορίζει ότι σε μεταγραφή υπόκεινται οι εν ζωή δικαιοπραξίες, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι αιτία θανάτου δωρεές, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται, καταργείται εμπράγματο δικαίωμα (εμπράγματες δικαιοπραξίες) πάνω σε ακίνητα, καθόσον η διάταξη αυτή δεν έχει εφαρμογή επί απλής διαιρέσεως, αν αυτό δεν προβλέπεται ειδικώς από το νόμο. Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχτηκε ανελέγκτως, ύστερα από εκτίμηση αποδείξεων, τα ακόλουθα. Η πρώτη εναγόμενη και ήδη αναιρεσείουσα εταιρία με την επωνυμία __________ είχε στην κυριότητά της μία ενιαία αγροτική έκταση, εμβαδού 240 στρεμμάτων, κείμενη στην περιοχή Ντράφι της Κοινότητας Πικερμίου, πρώην Δήμου Κρωπίας Αττικής, Αυτή, με δήλωση των οργάνων της, που διατυπώθηκε στο 13000/23-06-1983 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών __________, διαίρεσε τη μείζονα αυτή έκταση σε 45 αγροτεμάχια, εμβαδού κάτω των 20 στρεμμάτων το καθένα. Τα αγροτεμάχια αυτά οριοθέτησε σε σχεδιάγραμμα, που προσαρτήθηκε στο πιο πάνω συμβόλαιο, με το οποίο ένα από αυτά μεταβίβασε σε τρίτο, η ίδια δε διατήρησε την κυριότητα σε όλα τα υπόλοιπα 44 αγροτεμάχια. Κατόπιν, η αναιρεσείουσα εταιρία, με το 13028/30-06-1983 συμβόλαιο του ίδιου συμβολαιογράφου, ανέθεσε σε εργολήπτρια εταιρία την ανέγερση 44 κατοικιών, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, επί των πιο πάνω υπόλοιπων 44 αγροτεμαχίων. Με επιμέλεια δε της αναιρεσείουσας εκδόθηκαν από τη Διεύθυνση Πολεοδομίας Ανατολικής Αττικής 44 οικοδομικές άδειες, δηλαδή ανά μία για κάθε ένα από τα ποιο πάνω αγροτεμάχια. Όμως, οι εν λόγω άδειες ανακλήθηκαν από την ίδια υπηρεσία, γιατί διαπιστώθηκε υπέρβαση της δομικής εκμετάλλευσης του ενιαίου ακινήτου. Στη συνέχεια η αναιρεσείουσα εταιρία σε καθένα από τα πιο πάνω αγροτεμάχια συνέστησε κάθετη ιδιοκτησία.
Συγκεκριμένα, με το 18578/1986 συμβόλαιο του ίδιου συμβολαιογράφου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το 25160/1991 συμβόλαιο του ιδίου, η αναιρεσείουσα συνέστησε κάθετη ιδιοκτησία στο με αριθμό 14)α-14)β αγροτεμάχιο, εμβαδού 8.346 m2, ενώ όρισε και περιέγραψε ότι επί του αγροτεμαχίου αυτού θα υφίστανται οι υπό στοιχεία α)1, α)2 και α)3 τρεις αυτοτελείς κάθετες ιδιοκτησίες, αντίστοιχου εμβαδού 2030,35 - 1519,84 και 4845,02 τ.μ, οι οποίες θα συμμετέχουν επί του αγροτεμαχίου αυτού κατά ποσοστό 24/100, 18,21/100 και 57,79/100 εξ αδιαιρέτου αντίστοιχα. Με το ίδιο δε 25160/1991 συμβόλαιο, η αναιρεσείουσα πώλησε στους ενάγοντες και ήδη αναιρεσίβλητους και τους μεταβίβασε κατά το ½ εξ αδιαιρέτου στον καθένα, την κυριότητα της υπό στοιχείο α)2 κάθετης ιδιοκτησίας, με το ανάλογο ως άνω ποσοστό συγκυριότητας επί του αντίστοιχου αγροτεμαχίου, αντί τιμήματος 19.200.000 δραχμών, το οποίο και κατέβαλαν σ' αυτήν οι αγοραστές.
Ακολούθως, με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο έκρινε ότι: α) η διαίρεση του αρχικού μείζονος ακινήτου των 240 στρεμμάτων, με τη μονομερή δήλωση των οργάνων της αναιρεσείουσας, που διατυπώθηκε στο πιο πάνω 13000/23-06-1983 συμβόλαιο, δεν αποτελεί κατάτμηση, γιατί αυτή συντελείται με τη μεταβίβαση της κυριότητας ενός ή περισσοτέρων τμημάτων του ακινήτου και αφορά μόνο στο εκποιούμενο τμήμα του, ενώ β) η κατάτμηση της αρχικής μείζονος εκτάσεως, από την οποία προήλθε το υπό στοιχεία 14)α-14)β αγροτεμάχιο, εμβαδού 8346 m2, πραγματοποιήθηκε για πρώτη φορά δυνάμει του 18578/1986 συμβολαίου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το 25160/1991 όμοιο, δηλαδή συντελέστηκε μετά την ισχύ του από 22-06-1983 προεδρικού διατάγματος. Κατόπιν τούτων, το Εφετείο έκρινε περαιτέρω, ότι η σύμβαση αυτή, με την οποία πωλήθηκε και μεταβιβάστηκε στους αναιρεσίβλητους η πιο πάνω υπό στοιχείο α)2 κάθετη ιδιοκτησία, είναι άκυρη, σύμφωνα με το άρθρο 29 του νόμου 1337/1983, γιατί το αντικείμενο της παροχής της πωλήτριας προήλθε από κατάτμηση μείζονος αγροτικής έκτασης, η οποία παραβιάζει τους περιορισμούς που θεσπίζει το άρθρο 1 του πιο πάνω προεδρικού διατάγματος. Έτσι που έκρινε το Εφετείο, χωρίς ειδικότερα να δεχτεί ότι με τις πιο πάνω 13000/23-06-1983 και 13028/30-06-1983 συμβολαιογραφικές πράξεις, που συντάχθηκαν πριν την έναρξη της ισχύος του από 22-06-1983 προεδρικού διατάγματος, είχε ήδη υποβληθεί το όλο μείζον ακίνητο (το έδαφος μετά των επ' αυτού μελετώμενων να ανεγερθούν οικοδομών), στο καθεστώς της κάθετης ιδιοκτησίας, δεν παραβίασε, απευθείας ή εκ πλαγίου, τις προαναφερόμενες διατάξεις, ούτε εκείνες των άρθρων 2, 973, 1196, 1197, 1266, 1306 αριθμός 5, 1329 αριθμός 1 του Αστικού Κώδικα, 51 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα και 993 παράγραφος 2 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που επικαλούνται οι αναιρεσείοντες και έτσι ο περί του αντιθέτου πρώτος λόγος αναιρέσεως που καταλογίζει στην προσβαλλόμενη απόφαση τις πλημμέλειες του άρθρου 559 αριθμοί 1 και 19 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, είναι αβάσιμος.
ΙΙΙ. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 158, 159 παράγραφος 1, 174, 180 και 904 του Αστικού Κώδικα προκύπτει, ότι στην περίπτωση παροχής που έγινε σε εκτέλεση σύμβασης άκυρης, εκείνος που έκανε την παροχή για την αιτία αυτή δικαιούται να αναζητήσει αυτό που έδωσε, από τον λήπτη, ο οποίος κατέστη αδικαιολογήτως πλουσιότερος από την περιουσία του (Ολ. ΑΠ 1/87). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 174 του Αστικού Κώδικα, δικαιοπραξία που αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη του νόμου, αν δεν συνάγεται κάτι άλλο, είναι άκυρη. Εξαίρεση από τον κανόνα αυτόν εισάγει το άρθρο 365 του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με το οποίο οι διατάξεις για την υπόσχεση αδύνατης παροχής εφαρμόζονται και όταν η υπόσχεση αφορά παροχή που προσκρούει σε απαγορευτική διάταξη νόμου. Εφαρμόζονται δηλαδή επ' αυτής τα άρθρα 362 και 363 του Αστικού Κώδικα, που ορίζουν ότι αυτός που υποσχέθηκε παροχή η οποία ήταν αδύνατη κατά τη σύναψη της σύμβασης, έχει υποχρέωση να ανορθώσει τη ζημία του δανειστή από τη μη εκπλήρωση της παροχής, εκτός αν χωρίς υπαιτιότητα αγνοούσε ότι η παροχή ήταν αδύνατη. Από το συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων σαφώς προκύπτει ότι, αν μεν ο νόμος απαγορεύει μόνο την παροχή, η υποσχετική δικαιοπραξία παραμένει έγκυρη και ο οφειλέτης της απαγορευμένης παροχής υποχρεούται, αντί αυτής, στην καταβολή θετικού διαφέροντος. Αν όμως ο νόμος απαγορεύει την ίδια τη δικαιοπραξία, τότε αυτή είναι άκυρη, εκείνος δε που την κατάρτισε υποχρεούται στην καταβολή αρνητικού διαφέροντος. Από την άποψη αυτή αποκτά σημασία η διάκριση των δικαιοπραξιών σε υποσχετικές και εκποιητικές (διαθέσεως), ιδιαίτερα δε η συνύπαρξή τους, όταν στη δικαιοπραξία διαθέσεως υπόκειται και υποσχετική, ως ενοχική αιτία της πρώτης. Στην περίπτωση αυτή, για την ενέργεια των εκποιητικών δικαιοπραξιών απαιτείται, πέραν των γενικών προϋποθέσεων κάθε δικαιοπραξίας, και ικανότητα για τη διάθεση του αντικειμένου της. Την εν λόγω ικανότητα αποκλείουν οι απαγορεύσεις και περιορισμοί απαλλοτριώσεως, όπως και το ανεκχώρητο των απαιτήσεων. Έτσι, όταν ο νόμος απαγορεύει τη διάθεση, η εκποιητική δικαιοπραξία καθίσταται ανενεργής, ενώ η υποσχετική παραμένει έγκυρη. Πρόκειται δηλαδή περίπτωση εφαρμογής του άρθρου 365 του Αστικού Κώδικα, μετά την οποία, αν αρθεί η απαγόρευση, η σύμβαση εκτελείται. Όταν όμως ο νόμος, πέραν της απαγορεύσεως προς διάθεση, κηρύσσει άκυρη και τη σύμβαση με την οποία συνάπτονται σε ενιαία πράξη η υποσχετική και η εκποιητική δικαιοπραξία, η ακυρότητα αφορά προδήλως την πρώτη, καθόσον η δεύτερη παραμένει ούτως ή άλλως ανενεργής, εξ αιτίας της απαγορεύσεως προς διάθεση. Ως εκ τούτου, αν αρθεί η απαγόρευση, η σύμβαση δεν εκτελείται, αλλά επαναλαμβάνεται. Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο, ερμηνεύοντας τη διάταξη του άρθρου 29 παράγραφος 4 εδάφιο β' του νόμου 1337/1983, δέχθηκε ότι αυτή πλήττει με ακυρότητα τόσο την υποσχετική, όσο και τη δικαιοπραξία διαθέσεως γηπέδων, εμβαδού κάτω των είκοσι στρεμμάτων, που προήλθαν από απαγορευμένη κατάτμηση μεγαλύτερης έκτασης, η οποία κείται μέσα στη Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου του νομού Αττικής. Κατόπιν τούτου έκρινε περαιτέρω ότι, λόγω της ακυρότητας με την οποία πλήττεται η σύμβαση πωλήσεως τέτοιου γηπέδου, όπως το διαλαμβανόμενο στο ανωτέρω 25160/1991 συμβόλαιο, ούτε νόμιμη αιτία που να δικαιολογεί την καταβολή του τιμήματος υφίσταται, ούτε αξίωση τού αγοραστή που θα μπορούσε να βρει έρεισμα είτε στη διάταξη του άρθρου 365, είτε σε εκείνη του άρθρου 516 του Αστικού Κώδικα στοιχειοθετείται. Συνεπώς, με το να δεχθεί ως νόμιμη, άλλως με το να μην απορρίψει ως επικουρική την εκ του αδικαιολογήτου πλουτισμού αγωγή των αναιρεσιβλήτων, με την οποία επιδιώκεται η απόδοση σ' αυτούς του κατά τ' άνω καταβληθέντος τιμήματος, η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβίασε τις προμνημονευόμενες διατάξεις, ούτε, ειδικότερα, εκείνη του άρθρου 904 του Αστικού Κώδικα και έτσι ο αντίθετος από το άρθρο 559 αριθμός 1 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας τρίτος λόγος αναιρέσεως είναι αβάσιμος.
IV. Η δήλωση παραιτήσεως από δικαίωμα πρέπει να είναι σαφής και αναμφίβολη, μπορεί δε να συνάγεται και από δηλώσεις ή πράξεις που έγιναν για άλλο μεν σκοπό, αλλά ενέχουν συμπερασματικά και τη βούληση για την παραίτηση. Η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας ότι από ορισμένες πράξεις ή δηλώσεις προκύπτει ταυτοχρόνως και δήλωση βουλήσεως για παραίτηση αποτελεί εκτίμηση πραγμάτων, η οποία δεν υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου, εκτός αν παραβιάσθηκαν κανόνες δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί (άρθρο 561 παράγραφος 1 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας). Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο απέρριψε ως μη νόμιμη την ένσταση των αναιρεσειόντων, με την οποία ζητήθηκε η απόρριψη της αγωγής, γιατί οι ενάγοντες είχαν παραιτηθεί, με ρητή δήλωσή τους που διαλήφθηκε στο 25160/1991 πωλητήριο συμβόλαιο, από το δικαίωμα να προσβάλλουν ή να ακυρώσουν ή να αμφισβητήσουν το κύρος της πωλήσεως που συνομολογήθηκε με αυτό. Η απόρριψη στηρίχθηκε στην κρίση ότι μια τέτοια παραίτηση στερείται έννομων αποτελεσμάτων, αφού δεν μπορεί να προσδώσει ισχύ σε δικαιοπραξία η οποία είναι εξ υπαρχής απολύτως άκυρη. Δηλαδή, η νομιμότητα της παραιτήσεως αποκλείσθηκε, επειδή κρίθηκε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν υφίστατο δικαίωμα των δανειστών υποκείμενο σε παραίτηση, χωρίς περαιτέρω να ερευνηθεί αν η ίδια αυτή παραίτηση, εκτιμώμενη κατά τους όρους των άρθρων 173 και 200 του Αστικού Κώδικα, θα μπορούσε να ερμηνευθεί ως άφεση του χρέους των αναιρεσειόντων προς απόδοση του επίμαχου πλουτισμού (άρθρο 454 του Αστικού Κώδικα). Μια τέτοια όμως έρευνα θα δικαιολογείτο μόνον αν, κατά την ανέλεγκτη κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, το αντικείμενο της παραιτήσεως είχε δηλωθεί ασαφώς, πράγμα το οποίο δεν διέγνωσε το Εφετείο. Εν όψει τούτων, ο τέταρτος λόγος αναιρέσεως που μέμφεται την προσβαλλόμενη για πλημμέλειες από το άρθρο 559 αριθμός 1 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, στις οποίες υπέπεσε με την παράλειψή της: α) να δεχθεί ερμηνευτικά ότι, με την εκτεθείσα δήλωσή τους, οι αναιρεσίβλητοι παραιτήθηκαν ταυτοχρόνως και από την αξίωση να αναζητήσουν το καταβληθέν τίμημα κατά τις αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού και β) να υπαγάγει έτσι την παραίτησή τους αυτή στις διατάξεις των άρθρων 361 και 454 του Αστικού Κώδικα, είναι απαράδεκτος.
V. Κατά τη διάταξη του άρθρου 281 του Αστικού Κώδικα η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου, για την άσκηση του δικαιώματος, καθώς και η καλόπιστη πεποίθηση του υπόχρεου ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα κατ' αυτού ή ότι δεν πρόκειται τούτο να ασκηθεί εναντίον του, έστω και αν αυτή δημιουργήθηκε από την αδράνεια του δικαιούχου, δεν αρκεί καταρχήν να καταστήσει καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος. Αν όμως η αδράνεια συνοδεύεται από ειδικές περιστάσεις που συνδέονται με προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου, και ο ίδιος, μεταβάλλοντας τη στάση του, επιχειρεί εκ των υστέρων ανατροπή της κατάστασης που ήδη έχει διαμορφωθεί και παγιωθεί, δεν είναι απαραίτητο να προκαλούνται αφόρητες ή δυσβάσταχτες για τον υπόχρεο συνέπειες, αλλά αρκεί να επέρχονται δυσμενείς απλώς για τα συμφέροντά του επιπτώσεις. Στην περίπτωση αυτήν, η άσκηση του δικαιώματος μπορεί να καταστεί μη ανεκτή κατά την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη και συνεπώς καταχρηστική και απαγορευμένη (Ολ. ΑΠ 8/2001, 17/1995). Εξ άλλου, ο από τη διάταξη του αριθμού 8 του άρθρου 559 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας λόγος αναιρέσεως ιδρύεται, αν το δικαστήριο, παρά το νόμο, έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Πράγματα, κατά την έννοια της διάταξης αυτής, είναι οι πραγματικοί ισχυρισμοί των διαδίκων, που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και τείνουν στη θεμελίωση, παρακώλυση ή κατάλυση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος, το οποίο ασκήθηκε, είτε ως επιθετικό (βάση αγωγής, ανταγωγής) είτε ως αμυντικό (ένσταση, αντένσταση) μέσο.
Περαιτέρω, όταν η πιο πάνω από το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα ένσταση στηρίζεται σε περισσότερα αυτοτελή πραγματικά περιστατικά, τα οποία, συνολικώς εκτιμώμενα, προσδίδουν καταχρηστικό χαρακτήρα στο ενασκούμενο δικαίωμα, καθένα από τα περιστατικά αυτά αποτελεί πράγμα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, κατά την έννοια της πιο πάνω διάταξης του άρθρου 559 αριθμός 8 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και επομένως η μη λήψη υπόψη και αυτού από το δικαστήριο της ουσίας ιδρύει τον προαναφερόμενο λόγο αναίρεσης (ΑΠ 90/2004, 995/1997). Στην προκείμενη περίπτωση, από τα προσκομιζόμενα διαδικαστικά έγγραφα, προκύπτουν τα ακόλουθα. Οι αναιρεσίβλητοι, ιστορώντας στην ένδικη από 27-03-1995 αγωγή τους, ότι με το αναφερόμενο 25160/1991 συμβόλαιο η πρώτη εναγόμενη (ήδη αναιρεσείουσα) πώλησε και μεταβίβασε σ' αυτούς, στον καθένα κατά το ½ εξ αδιαιρέτου, αντί τιμήματος 22.000.000 δραχμών, την περιγραφόμενη στην αγωγή τους υπό στοιχείο α)2 κάθετη ιδιοκτησία, με το ανάλογο ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου, και ότι η δικαιοπραξία που καταρτίστηκε με το πιο πάνω συμβόλαιο είναι άκυρη, διότι σ' αυτούς, με το ίδιο συμβόλαιο, περιήλθε ταυτόχρονα με την κάθετη ιδιοκτησία και το αντίστοιχο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου επί συγκεκριμένου οικοπεδικού τμήματος, το οποίο όμως είχε προέλθει από παράνομη κατάτμηση της αναφερόμενης μείζονος αγροτικής εκτάσεως, ζήτησαν να αναγνωριστεί ως άκυρη η μεταβίβαση αυτή και να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να τους επιστρέψουν το τίμημα που κατέβαλαν, κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Οι αναιρεσείοντες εναγόμενοι, με τις προτάσεις τους που κατέθεσαν κατά την πρώτη ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου συζήτηση της αγωγής, αποκρούοντάς την, προέβαλαν την ένσταση καταχρηστικής άσκησης από τους ενάγοντες του πιο πάνω δικαιώματός τους, την οποία το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο απέρριψε ως μη νόμιμη και με την έφεσή τους επανέφεραν στο Εφετείο. Για την επιστήριξή της δε είχαν επικαλεστεί, όπως εκτιμώνται συνολικώς οι προαναφερόμενες προτάσεις τους, ότι οι ενάγοντες, ενώ προ της υπογραφής της ένδικης αγοραπωλησίας έλεγξαν με τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους τίτλους ιδιοκτησίας και τους βρήκαν ως έχοντας καλώς, αλλά και ερεύνησαν ενδελεχώς το νομικό και πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής στις αρμόδιες υπηρεσίες (Πολεοδομία - Δασαρχείο κ.λ.π.) και αποδέχθηκαν τούτο, υπέγραψαν δε και το προσαρτώμενο στο πωλητήριο συμβόλαιο σχεδιάγραμμα με τον παραστάντα πληρεξούσιο δικηγόρο τους και ακόμα ενώ αποδέχθηκαν, ρητώς και ανεπιφυλάκτως όλους τους όρους, τίμημα και συμφωνίες που μνημονεύονται στο συμβόλαιο μεταβίβασης της κάθετης ιδιοκτησίας, στο οποίο γίνεται ρητή μνεία του γεγονότος, ότι η οικοδομική άδεια έχει ανακληθεί και ότι οι αγοραστές αποκτούν ιδιοκτησία με την ατέλεια αυτή και δήλωσαν επίσης ανεπιφύλακτα ότι παραιτούνται από κάθε δικαίωμά τους να προσβάλουν ή να ακυρώσουν ή να αμφισβητήσουν το κύρος της προκείμενης αγοραπωλησίας για οποιοδήποτε λόγο τυπικό ή ουσιαστικό, παρά ταύτα ξαφνικά και απαράδεκτα θέλησαν να βρουν τρόπο να αποδεσμευθούν από την ένδικη σύμβαση της πώλησης και ως τοιούτον βρήκαν μετά τετραετία του της ακυρότητας αυτής, προκειμένου να ζητήσουν την επιστροφή των ποσών που κατέβαλαν σ' αυτούς ως τίμημα, ασκώντας την κρινόμενη αγωγή τους. Το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, εξετάζονται την πιο πάνω ένσταση, δέχτηκε τα εξής: Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι είναι καταχρηστική η άσκηση της αγωγής, γιατί οι ενάγοντες καίτοι γνώριζαν κατά το χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου το νομικό και πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής, το οποίο είχαν αποδεχθεί, ενώ είχαν ελέγξει προηγουμένως τους τίτλους ιδιοκτησίας της πρώτης εναγόμενης και παρά το ότι δήλωσαν ότι παραιτούνται από το δικαίωμα να προσβάλουν την επίδικη δικαιοπραξία, άσκησαν την ένδικη αγωγή μετά παρέλευση τεσσάρων περίπου ετών από την υπογραφή του συμβολαίου, με μοναδικό σκοπό να αποδεσμευθούν των συμβατικών τους υποχρεώσεων και να ζητήσουν την επιστροφή του τιμήματος που κατέβαλαν, αλλά με βάση τα περιστατικά αυτά, το Εφετείο έκρινε, ότι ο ισχυρισμός των εναγομένων πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμος, γιατί και αν ακόμη θεωρηθούν ως αληθή δεν είναι ικανά να στηρίξουν την εκ του άρθρου 281 του Αστικού Κώδικα ένστασή τους. Έτσι που έκρινε το Εφετείο, έσφαλε, διότι δεν έλαβε υπόψη στο σύνολό τους, αλλά μόνο εν μέρει, όλα τα πιο πάνω πραγματικά περιστατικά, που οι εναγόμενοι επικαλέστηκαν για τη θεμελίωση της προαναφερόμενης ένστασής τους και ιδίως αγνόησε το ουσιώδες, κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθμός 8 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας πραγματικό περιστατικό, για τη ρητή μνεία στο πωλητήριο συμβόλαιο του γεγονότος, ότι η οικοδομική άδεια έχει ανακληθεί και ότι οι αγοραστές αποκτούν ιδιοκτησία με την ατέλεια αυτή, ενώ ήταν αναγκαία η λήψη υπόψη όλων των επικληθέντων περιστατικών, προκειμένου, με τη συνολική εκτίμησή τους, να κριθεί η νομιμότητα της ένστασης αυτής. Επομένως ο δεύτερος, από το άρθρο 559 αριθμός 8 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, λόγος αναίρεσης, είναι βάσιμος.
VI. Κατ' ακολουθίαν τούτων, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το μέρος που απέρριψε την άνω ένσταση και να παραπεμφθεί η υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως (άρθρο 580 παράγραφος 3 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), να καταδικαστούν δε οι αναιρεσίβλητοι στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων (άρθρα 183, 176 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας). Για τους λόγους αυτούς Αναιρεί την 6018/2003 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, κατά το μέρος που απέρριψε την ένσταση των αναιρεσειόντων περί καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος των αντιδίκων τους.
Παραπέμπει την υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές. Και Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, τα οποία ορίζει στο ποσό των 1500 €.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 15-05-2006 και
Δημοσιεύθηκε στο ακροατήριό του στις 16-06-2006.